在昔时十几年间开云体育，被冠以“地王”名号的地皮，有更或者率会“气运多舛”。
究其原因，地王一般都是在楼市行情走上顶峰时产生的，这时候的商场参与者赚得盆满钵满，在拿地上越发冲动，但地王一朝产生，也时常意味着一个楼市大年开动走下坡路，地王的征战程度和销售情况时常难达预期。
是以，地王一度在业内被视为一种“魔咒”，很多房企曾折戟在此，对高价拿地王避之不足。
但在刚刚昔时的这一年，绿城中国（03900.HK）却逆势横扫寰宇地皮商场。寰宇单价地王、江苏楼面价地王、杭州楼面价地王……2024年广宽地皮商场中的明星地块，都被绿城收入囊中，绿城也因此被冠上了“地王收割机”的名号。
拿到地王后，绿城把豪宅面目也作念出了高盘活的速率，部分楼盘作念到了当年拿地、当年开盘、开盘即售罄。
可是在地皮商场和豪宅商场中无尽时局的绿城，昨年全年的销售额同比出现了小幅下滑，三年来初度跌破3000亿界限。
霸占高端住宅商场
昔时一年中枢城市重磅地块的出让中，少不了绿城的身影。
2024年3月27日，在苏州的顶流板块——苏州工业园区双湖板块，绿城以30.8亿元拿地，成交楼面价高达65022元/平素米，那时不仅刷新了苏州的楼面价历史记录，也刷新了全江苏的楼面价记录，成为新晋的“江苏地王”。
同庚8月7日，绿城以总价48.05亿元斩获上海徐汇区滨江小米地块，楼面价131045元/平素米，溢价率约30%，刷新寰宇土拍楼面价记录。
仅两个多月后，在绿城的大本营杭州，绿城再度“杀出重围”，以总价34.22亿元竞得杭州市上城区四堡七堡单位JG1402-36地块，溢价率28.55%，成交楼面价50717元平素米，刷新了杭州宅地成交楼面价记录。
11月，绿城在北京发力，以51.75亿元上限价摘得北京市海淀区善事寺棚户区矫正面目HD-GDS-001地块，成交楼板价约7.1万元/平素米。
12月上旬，绿城首进广州主城中枢区，拿下原海珠客运站地块，总成交价达到24.16亿元，楼面价为33800元/平素米。
12月25日，绿城以9亿元总价拍得长沙市岳麓区不雅沙岭城市更新片区071号地块，溢价率12%，折合楼面价10058元/平素米，成为长沙市府单价新地王。
在克而瑞中国房地产企业2024年新增货值排名榜上，绿城中国以全年新增1147亿元的土储货值，排在了寰宇房企第四位，仅次于中海地产、华润置地和保利发展，比拟上一年再进两个位次。
从一系列拿地动作中，不难窥见当下绿城的计谋移交：投资一二线中枢城市的顶级地块，再依托绿城作念高端家具的能力，快速吃下更多的高端改善类商场份额。
“不管是在里面照旧对外，绿城目下都不护讳驳斥‘地王’以及收割‘地王’的计谋，我认为在当下的商场环境下，这个判断是正确的。”绿城中国一位里面职工对记者暗示。
绿城中国董事会主席张亚东在近两年公开表态中也屡次提到绿城的计谋转向，他曾暗示房地产商场还是真确从“居者有其屋”过渡至“居者优其屋”，从结构上来看，中心城市、改善型住房和大户型住房的供给仍相对不足，这些“结构性不足”对应了绿城将来的布局重心。在2024年的一次鼓吹会上，张亚东则提了一个四字计谋——增量作念强。
拿地后火速开盘
在房地产行业，中高端的家具定位，与快速且大界限的推广策略时常难以均衡。
在绿城的发展史中，在激进的地皮投资后，独特次险象环生的阅历。高端住宅家具时常打造时辰更久、回款慢、占用资金资本更久，一朝遇到楼市颓落下行或是限价令、限购令，房企就会遭受资金压力。
这一次，绿城如何封锁“地王魔咒”？
偶然是吸取了多年前的教养，从绿城近两年拿地后的动作来看，在高端家具上，绿城也追求起了盘活速率。
比如2024年3月拿到的“江苏楼面价地王”面目，绿城遴荐了用旗下顶级的家具IP“玫瑰园系”去打造，但只是用了8个月就终局了面目初度开盘，这个苏州在售最贵住宅面目，仅用9个多月就终局“三开三罄”，面目拿地金额为30.8亿元，而年内的合计销售额达到47.8亿元。
当年拿地、当年开盘、当年现款流回正，这在也曾的房地产全盛期间也只好那些追求快盘活的刚需盘能够作念到。
凭据房地产议论机构克而瑞统计，2023年到2024年上半年，寰宇范围内拿地并开工的面目，从拿地到开盘的平均工期是7.4个月，容积率较高的刚需面目时常开盘速率更快，这也意味着高端豪宅的征战挨次较为冉冉。而商品住宅的去化周期则多数跳动15个月，在商场行情较好的上海，平均去化周期也达到14.5个月。
而昨年绿城在苏州的另一个面目“苏州逸庐”，3月份拿地、9月份清盘，通盘经过只用不到6个月。
昨年绿城还有一个比较火的面目，是位于县级市义乌的豪宅“凤起潮鸣”，这个面目于2023年12月拿地，5个多月后就打造好了约2万平素米的实景示范区，以1500多万到4000多万一套房的价钱，在县城商场作念到了开盘即售罄。
再看绿城于昨年8月拿下的徐汇滨江地块，四肢“寰宇楼面单价地王”，这块地的运转速率比拟苏州绿城玫瑰园要慢一些。施工现场铭牌娇傲，该地块于2024年12月初，也即是拿地四个月后开动实验“桩基工程”。此外也有商场音信称，绿城于2024年底开动组建销售团队，该面目很可能于2025年上半年就面世。这么算来，这个豪宅面目也有很或者率在拿地不到一年后就开启预售。
大本营杭州一向是绿城的重仓之地，在这里，绿城也干出了越过广宽同业的速率。
凭据杭州土产货媒体统计，2024年杭州市区共出让涉宅地72宗，其中54宗涉宅地在年内完成面目公示，拿地到面目公示转移率达75%，平均公示周期为29.6天。
这54宗涉宅地块里，有13宗被绿城拿下。而绿城的面目公示转移率高达92.3%，平均公示周期只好18.5天，不仅远高于合座平均值，这一数据也快于同城的老敌手滨江集团（19.2天）。
销售界限倒退
横扫“地王”加上豪宅面目屡屡出圈，绿城的2024年看似时局无尽。可是凭据绿城中国近日表现的昨年十二个月未经审核的营运数据，在通盘行业大环境裹带中，绿城也未能终局昨年年头事迹会上设定的意见。
在2024年3月召开的事迹会上，绿城中国贬责层曾暗示2024年销售界限意见与2023年合手平，约3011亿元傍边。
从2021年到2023年，绿城还是赓续三年都保管住了3000亿的年销售界限，但是凭据绿城最新表现的数据，2024年销售额已跌破3000亿。
数据娇傲，戒指2024年12月31日止，绿城累计取得总协议销售面积约1409万平素米，总协议销售金额约2768亿元。比拟3000亿的意见，其全年销售金额有约200多亿的缺口。
具体来看，绿城的全年销售额由自投面目和代建贬责面目两部分构成，而总销售金额下滑的主要原因是自投面目销售额下滑。
2024年1-12月，绿城集团自投面目销售面积约591万平素米，较2023年同时着落13.8%；协议销售金额约东谈主民币1718亿元，同比着落11.6%。代建板块的协议销售金额约为东谈主民币1050亿元，则与2023年数据进出不大。
自投面目销售额的下滑，也许与绿城拓地圭臬擢升、总拿地总额减少辩论，2024年，绿城一共新拓26宗地块，与2023年38宗比拟少了近三分之一。
专注于擢升拿地质料的绿城，在住宅平均售价上如实有所擢升，销售均价从2023年的28323元/平素米擢升至2024年的29069元/平素米。
住宅销售均价擢升的情况下，将来绿城中国的盈利能力是否存在思象空间？
昔时三年来，在营收增长的情况下，绿城的毛利率和归母净利润率一直在探底。天然绿城卖着顶级豪宅家具，但它的利润率比制造业还要低。
2021年，在销售额突破3500亿元之际，绿城中国毛利率仅为18.1%，同比着落5.6个百分点；包摄鼓吹利润率仅为4.46%，同比着落1.31个百分点。
2022年，其毛利率进一步降至17.3%，较2021年数据再降0.8个百分点，归母净利润率仅为2.2%。
2023年，绿城中国终局营收约1313.8亿元，同比增长3.3%，但66.8亿元的净利润同比着落了24.9%，达三年来最低水平；归母净利润约31.2亿元，归母净利率约2.4%。
2024年上半年，绿城中国营收695.62亿元，同比增长22.1%；而鼓吹应占利润却仅为20.45亿元，同比下滑19.65%。
关于盈利能力一皆下滑，此前绿城的诠释包括：地产行业局面变化、限价影响、计提影响、公司品牌溢价未能充分体现等。
2024年被认为是房地产的“家具元年”，关于房企来说，佩带多年的“紧箍”都已卸下，绿城重仓的城市杭州于2024年晓示取消住宅限价，很多一二线城市也纷繁减轻调控、转机计容划定、出让低密宅地，这关于擅长打造高端住宅家具的绿城来说皆为环节利好。聚焦一二线城市顶级地段、横扫地皮商场收割地王的绿城，能否封锁“地王魔咒”，又将在盈利发达上交出若何的答卷，仍有待时辰的磨真金不怕火。
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马一凡
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